HanseHerz Immobilien · Hamburg & Schleswig-Holstein
Geerbte Immobilie verkaufen
Orientierung finden. Gemeinsam entscheiden.
Eine Erbschaft bringt viele Fragen mit sich. Ich helfe Ihnen, den Überblick zu gewinnen und die nächsten Schritte in Ruhe zu klären.
Erst einmal ankommen
Sie haben eine Immobilie geerbt.
Was jetzt?
Nicht alles muss sofort entschieden werden. Am Anfang stehen drei Fragen, die Ihnen Orientierung geben.
01
Die Situation klären
Wer ist beteiligt? Welche Wünsche gibt es? Welche Unterlagen sind bereits vorhanden?
02
Den Wert verstehen
Eine nachvollziehbare Marktpreiseinschätzung schafft eine gemeinsame Grundlage für Ihre Überlegungen.
03
Möglichkeiten abwägen
Behalten, vermieten, innerhalb der Familie übernehmen oder verkaufen: Wir schauen, was zu Ihrer Situation passt.
Ihre Entscheidung
Verkaufen oder behalten?
Behalten oder vermieten
Eine eigene Nutzung, Vermietung oder Übernahme durch einen Miterben kann sinnvoll sein. Klären Sie dabei Finanzierung, laufende Kosten, Instandhaltung und die Wünsche aller Beteiligten.
Gemeinsam verkaufen
Wenn ein Verkauf für alle Beteiligten die passende Lösung ist, kann er die Aufteilung des Vermögens erleichtern. Dafür braucht es eine gemeinsame Entscheidung und eine realistische Vorstellung vom erzielbaren Preis.
Steuerliche und rechtliche Folgen sollten Sie mit einem Steuerberater, Notar oder Fachanwalt prüfen. Diese Beratung übernehme ich nicht.
Eine Grundlage für alle
Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Erinnerungen, persönliche Pläne und unterschiedliche Preisvorstellungen treffen hier aufeinander. Ich verstehe mich als unabhängige Ansprechpartnerin für die Immobilie und den Verkaufsprozess.
Meine Einschätzung erläutere ich allen Beteiligten nachvollziehbar. Die Entscheidung treffen Sie gemeinsam.
Was eine Marktpreiseinschätzung leisten kann
Gerade in Erbengemeinschaften drehen sich unterschiedliche Vorstellungen häufig um eine zentrale Frage:
Was ist die Immobilie eigentlich wert?
Vielleicht möchte ein Miterbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen. Vielleicht schätzt ein Familienmitglied den Wert wesentlich höher ein als ein anderes. Oder es besteht Unsicherheit darüber, welchen Preis ein Käufer tatsächlich zahlen würde.
Eine nachvollziehbare Marktpreiseinschätzung kann hier helfen, Emotionen und Zahlen voneinander zu trennen.
Ich erläutere allen Beteiligten transparent, wie meine Einschätzung zustande kommt und welche Faktoren den erzielbaren Verkaufspreis beeinflussen.
Dabei verstehe ich mich als unabhängige Ansprechpartnerin für die Immobilie und den Verkaufsprozess – nicht als Vertreterin einzelner Familienmitglieder.
Benötigen Sie darüber hinaus ein förmliches Verkehrswertgutachten für gerichtliche, steuerliche oder andere rechtliche Zwecke, sollte dieses durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Schritt für Schritt vorbereiten
Was vor dem Verkauf geklärt werden sollte
Erbnachweis und Grundbuch
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss geklärt sein, wer verfügungsberechtigt ist.
Welche Nachweise im konkreten Fall erforderlich sind – beispielsweise ein Erbschein oder andere geeignete Erbnachweise –, sollte frühzeitig geklärt werden.
Konkrete rechtliche Fragen, etwa zur Grundbuchberichtigung, klären Sie am besten mit dem Notar, einem Fachanwalt oder dem Grundbuchamt.
Sie müssen sich darum aber nicht allein kümmern.
Ich helfe Ihnen dabei, frühzeitig zu klären, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf benötigt werden und wo diese beschafft werden können.
Fehlende Unterlagen beschaffen
Gerade bei geerbten Immobilien passiert es häufig, dass wichtige Unterlagen nicht vollständig vorliegen.
Benötigt werden je nach Immobilie beispielsweise:
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Informationen über Modernisierungen.
Bei Eigentumswohnungen kommen unter anderem Teilungserklärung und Aufteilungspläne, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.
Bei vermieteten Immobilien werden außerdem Mietverträge und weitere mietrelevante Unterlagen benötigt.
Was vorhanden ist, schauen wir gemeinsam durch. Fehlende Unterlagen beschaffe ich – soweit möglich – oder unterstütze Sie bei der Beschaffung.
Sie bekommen von mir keine lange Liste mit dem Satz „Besorgen Sie das mal", sondern Unterstützung dabei, die notwendigen Unterlagen zusammenzubekommen.
Räumung und Haushaltsauflösung
Dieser Teil ist bei einer geerbten Immobilie häufig schwieriger als der eigentliche Verkauf.
Ein Haus oder eine Wohnung, in der jemand jahrzehntelang gelebt hat, ist schließlich kein beliebiger Haushalt. Hinter vielen Dingen stecken Erinnerungen und persönliche Geschichten.
Deshalb muss eine Haushaltsauflösung nicht von heute auf morgen stattfinden.
Bei Bedarf vermittle ich geeignete Unternehmen aus der Region und kann auf Wunsch Termine und Abläufe koordinieren.
Was behalten, innerhalb der Familie verteilt oder anderweitig verwertet werden soll, wird vorher festgelegt.
Gerade in dieser Phase ist mir wichtig, dass respektvoll mit dem Eigentum und den persönlichen Dingen eines verstorbenen Menschen umgegangen wird.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einig sind?
Unterschiedliche Vorstellungen innerhalb einer Erbengemeinschaft sind nichts Ungewöhnliches. Bevor daraus ein Konflikt entsteht, lohnt es sich, die Möglichkeiten gemeinsam zu betrachten – etwa ob ein Miterbe die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt.
Findet sich keine gemeinsame Lösung, kann es bis zu einer Teilungsversteigerung kommen. Sie ist meist mit zusätzlichen Kosten, einem längeren Verfahren und wirtschaftlichen Unsicherheiten verbunden. Ein freihändiger Verkauf lässt dagegen Preisstrategie, Vermarktung und Zeitpunkt gemeinsam gestalten.
Meine Rolle ist dabei klar umrissen: Ich unterstütze Sie mit einer Marktpreiseinschätzung und bei allem rund um die Immobilie. Eine rechtliche Beratung bei Erbstreitigkeiten übernehme ich nicht – dafür sind Notar oder Fachanwalt die richtigen Ansprechpartner.
Vor Ort für Sie da
Immobilie in Hamburg geerbt – aber Sie wohnen nicht hier?
Eine Immobilie in Hamburg zu erben, während man selbst in München, Frankfurt oder vielleicht sogar im Ausland lebt, macht die Sache nicht einfacher.
Plötzlich müssten Sie für Handwerker, Besichtigungen, Gutachter, Schlüsselübergaben oder andere Termine immer wieder anreisen.
Genau diese Dinge kann ich für Sie vor Ort koordinieren.
Im Verkaufsprozess kümmere ich mich um Termine, stimme notwendige Arbeiten ab, koordiniere auf Wunsch Räumung und Dienstleister und halte Kontakt zu allen Beteiligten.
Sie erhalten regelmäßig Rückmeldung – telefonisch oder per E-Mail – und müssen nicht für jeden einzelnen Termin nach Hamburg kommen.
Sind mehrere Erben beteiligt und leben diese an unterschiedlichen Orten, kann ich außerdem als zentrale Ansprechpartnerin für den Immobilienverkauf fungieren.
So haben alle Beteiligten denselben Informationsstand – und nicht jeder muss sich um alles kümmern.
So begleite ich den VerkaufGut zu wissen
Häufige Fragen zu geerbten Immobilien
Was mache ich mit einer geerbten Immobilie?
Ob Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen, hängt von Ihrer Situation ab, vom Zustand und Wert der Immobilie und bei einer Erbengemeinschaft von den Miterben.
Ein sinnvoller erster Schritt ist deshalb häufig eine realistische Marktpreiseinschätzung. Danach lassen sich die verschiedenen Möglichkeiten wesentlich besser miteinander vergleichen.
Soll ich eine geerbte Immobilie verkaufen oder behalten?
Beides kann sinnvoll sein.
Möchte jemand aus der Familie die Immobilie nutzen oder lässt sie sich wirtschaftlich sinnvoll vermieten, kann das Behalten eine gute Lösung sein.
Möchte niemand die Immobilie übernehmen, stehen größere Investitionen an oder möchten mehrere Erben das gemeinsame Eigentum auflösen, kann ein Verkauf die einfachere Lösung sein.
Ich gehe die verschiedenen Möglichkeiten mit Ihnen durch, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Für einen geplanten Verkauf ermittle ich einen realistischen Marktpreis – anhand der Immobilie, ihrer Lage, Größe, Ausstattung und ihres Zustandes sowie aktueller Marktdaten.
Dabei unterscheide ich zwischen der Marktpreiseinschätzung für einen Verkauf und dem förmlichen Verkehrswertgutachten für gerichtliche oder steuerliche Fragen.
Wie läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab?
Zunächst werden die Eigentums- und Erbverhältnisse sowie die notwendigen Unterlagen geklärt. Anschließend erfolgen die Marktpreiseinschätzung und – sofern verkauft werden soll – die Vorbereitung der Immobilie.
Danach übernehme ich die professionelle Vermarktung, Interessentenprüfung und Besichtigungen und begleite Sie durch die Kaufvertragsvorbereitung bis zum Notartermin und anschließend zur Übergabe.
Bei einer Erbengemeinschaft achte ich besonders darauf, dass alle Beteiligten transparent informiert werden.
Wer kümmert sich um eine geerbte Immobilie, wenn ich nicht in Hamburg wohne?
Das kann ich für Sie vor Ort übernehmen beziehungsweise koordinieren.
Gerade bei Nachlassimmobilien betreue ich Eigentümer und Erbengemeinschaften, die nicht in Hamburg leben. Dadurch müssen Sie nicht für jeden Handwerkertermin, jede Besichtigung oder organisatorische Kleinigkeit anreisen.
Kann eine Maklerin auch bei Räumung und Haushaltsauflösung helfen?
Ja. Auf Wunsch unterstütze ich Sie nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern vermittle bei Bedarf auch geeignete Unternehmen für Entrümpelung oder Haushaltsauflösung und kann auf Wunsch Termine und Abläufe koordinieren.
Dabei wird vorher gemeinsam festgelegt, was erhalten bleiben soll und was abgegeben oder entsorgt werden kann.
Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine Immobilie?
Wenn eine Immobilie gemeinschaftlich geerbt wurde, müssen die notwendigen Entscheidungen rund um einen freihändigen Verkauf gemeinsam getroffen werden.
Deshalb ist es besonders hilfreich, frühzeitig eine realistische Marktpreiseinschätzung einzuholen und sich über Vorgehensweise und Preisvorstellung abzustimmen.
Ich begleite Erbengemeinschaften dabei als zentrale Ansprechpartnerin für den Immobilienverkauf und sorge dafür, dass alle Beteiligten denselben Informationsstand haben.
Rechtliche oder steuerliche Fragen gehören dagegen in die Hände eines Notars, Fachanwalts beziehungsweise Steuerberaters.
Wie wird eine geerbte Immobilie für das Finanzamt bewertet?
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt zunächst einen typisierten Wert an – nach dem Bewertungsgesetz im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, ohne Ortstermin. Dieser Wert kann höher liegen als das, was am Markt tatsächlich erzielbar ist.
Sie dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten. Eine erste Marktpreiseinschätzung hilft Ihnen deshalb schon, bevor der Steuerbescheid kommt – und ist bei mir kostenfrei.
Sprechen wir darüber
Erst einmal in Ruhe darüber sprechen.
Erzählen Sie mir, wo Sie gerade stehen. Gemeinsam sortieren wir die offenen Fragen und finden einen sinnvollen nächsten Schritt.
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